政府查稅聲聲催，特殊交易有玄機(jī)，房地拆算先準(zhǔn)備，中古好宅先受惠 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
政府查稅聲聲催，特殊交易有玄機(jī)，房地拆算先準(zhǔn)備，中古好宅先受惠
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】?jī)?nèi)政部不動(dòng)產(chǎn)實(shí)價(jià)查詢網(wǎng)2015年3月1日公布新一批實(shí)價(jià)登錄資料，和過(guò)去相比，由於政府打房聲聲催，因此高價(jià)交易不多，不過(guò)值得注意的是，不少因應(yīng)目前稅制的交易已經(jīng)出現(xiàn)，而本次最受矚目的交易為臺(tái)北市安和路二段181-210號(hào)的24年大樓1-2樓，總價(jià)高達(dá)3.16億，其特殊之處在於，除交易明細(xì)中聲明為親友、員工或其他特殊關(guān)係間之交易外，並且已經(jīng)拆算房地比。
 
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨表示，由於目前財(cái)產(chǎn)交易所得稅取決於房地比，因此不少交易在合約上先行拆算房地比，對(duì)於有折舊的精華區(qū)中古大樓來(lái)說(shuō)，節(jié)稅效果頗佳。不過(guò)目前國(guó)稅局查稅急於星火，若房地比過(guò)於離譜，國(guó)稅局將會(huì)按照個(gè)案重新拆算，民眾不可不慎。
 
徐佳馨指出，近年來(lái)，國(guó)稅局針對(duì)高總價(jià)個(gè)案查稅積極，也因此不少高資產(chǎn)客戶積極規(guī)劃，除預(yù)先將早期取得標(biāo)的移轉(zhuǎn)至海外法人，藉以達(dá)到節(jié)稅目的外，預(yù)先拆算房地比也是節(jié)稅規(guī)劃方式之一，以該案為例，一樓登錄為商業(yè)使用，二樓為住家，一、二樓均拆算房地比，一樓房地總價(jià)為2.02億，土地占1.67億，建物占3512.5萬(wàn)，房地比為17:83，二樓房地總價(jià)為1.13億，土地占9778.6萬(wàn)，建物占1569.4萬(wàn)，房地比為13:87，合計(jì)總房地比為16：84，也就是建物價(jià)值占16％。
 
目前北市精華區(qū)住宅公告現(xiàn)值房地比以2：8或3：7居多，但屋齡24年大樓建物因折舊與近年公告現(xiàn)值不斷調(diào)整，占比也有可能降到15％；此一物件有可能為買方要求拆算後登錄，為未來(lái)轉(zhuǎn)手節(jié)稅作預(yù)作準(zhǔn)備。不過(guò)，此一方式，如果房地比和公告價(jià)值算出的房地比相差很大，國(guó)稅局未必會(huì)接受，可能要求補(bǔ)稅甚至連補(bǔ)帶罰。
 
該案雖為特殊交易，但根據(jù)資料，拆算後一樓單價(jià)為320萬(wàn)，二樓單價(jià)為180萬(wàn)，均較區(qū)域市價(jià)略高，住商不動(dòng)產(chǎn)臺(tái)北遠(yuǎn)企店店長(zhǎng)吳國(guó)源表示，安和路保值性強(qiáng)，目前幾個(gè)比較知名的中古社區(qū)都在百萬(wàn)之譜，不過(guò)該案因註明特殊交易，將不會(huì)被視為正常成交行情。
 
徐佳馨指出，由於未來(lái)房地合一將按照資本利得課稅，因此不少高資產(chǎn)客戶擔(dān)憂當(dāng)年取得成本低，日後移轉(zhuǎn)將繳出驚人稅負(fù)，因此預(yù)先墊高成本，甚或於移轉(zhuǎn)給公司法人等作法以做好準(zhǔn)備，這也是近期實(shí)價(jià)登錄資料不斷出現(xiàn)特殊交易的重要因素。不過(guò)徐佳馨也提醒，國(guó)稅局日前已經(jīng)宣導(dǎo)，買賣只要一次沒(méi)有房地拆開(kāi)申報(bào)就不能使用，因此如果想要採(cǎi)取節(jié)稅策略，最好要問(wèn)個(gè)清楚，免得偷雞不著蝕把米。